Immobilien GmbH oder privat kaufen? Diese Frage stellen sich viele Investoren beim Aufbau von Immobilienvermögen. Die Entscheidung, ob Sie eine Immobilie privat oder über eine GmbH erwerben, gehört zu den wichtigsten strategischen Weichenstellungen beim Aufbau von Immobilienvermögen. Die steuerlichen Unterschiede sind erheblich und können bei gleichen Anschaffungskosten zu Nettogewinnen führen, die um mehrere hunderttausend Euro divergieren. Wir zeigen Ihnen transparent und nachvollziehbar, welche Faktoren für Ihre Entscheidung maßgeblich sind und wie Sie die optimale Struktur für Ihre individuellen Ziele finden.
Inhalt
- Warum die Rechtsform beim Kauf von Immobilien entscheidend ist
- Die Ausgangslage: Vergleichbare Rahmenbedingungen schaffen
- Immobilien GmbH oder privat: Die wichtigsten steuerlichen Unterschiede auf einen Blick
- Das Renditeobjekt: hohe laufende Erträge, sinkender Wert
- Das Spekulationsobjekt: niedrige Rendite, starke Wertsteigerung
- Die erweiterte Grundstückskürzung: Ein entscheidender Steuervorteil für Ihr Immobilienportfolio
- Grunderwerbsteuer: steuerliche Belastung und Gestaltungsmöglichkeiten
- Die Spekulationsfrist: Zentraler Vorteil für Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien
- Weitere Aspekte bei der Entscheidung zwischen der Gründung einer Immobilien-GmbH und dem Kauf als Privatperson
- Praxisbeispiel: Rechnung zum Steuervergleich von vermögensverwaltender GmbH und privatem Besitz?
- Die wichtigsten Erkenntnisse: Wann lohnt sich eine Immobilien-GmbH und wann ist sie von Nachteil?
- Ihr nächster Schritt: Individuelle Beratung bei Steuerberater Klaus Düthorn
1. Warum die Rechtsform beim Kauf von Immobilien entscheidend ist
Immobilien gelten als solide Kapitalanlage mit attraktiven Renditen und Wertsteigerungspotenzialen. Doch die Art der Besteuerung hat enormen Einfluss auf Ihren tatsächlichen Nettogewinn. Die zentrale Frage lautet: Sollten Sie eine Immobilie privat erwerben oder über eine vermögensverwaltende GmbH halten?
Die Antwort hängt maßgeblich vom Charakter der Immobilie ab. Handelt es sich um ein Renditeobjekt mit hohen laufenden Erträgen, das jedoch im Wert sinkt? Oder erwerben Sie ein Spekulationsobjekt mit niedriger Rendite, aber hohem Wertsteigerungspotenzial? Beide Szenarien führen zu unterschiedlichen steuerlichen Ergebnissen.
2. Die Ausgangslage: Vergleichbare Rahmenbedingungen schaffen
Um eine fundierte Entscheidungsgrundlage zu schaffen, betrachten wir zwei klar definierte Modelle: den Erwerb durch eine Privatperson und den Erwerb durch eine vermögensverwaltende Immobilien-GmbH als Unternehmen. Für beide Varianten setzen wir identische Anschaffungskosten an, um eine objektive Vergleichbarkeit zu gewährleisten.
Annahmen für unsere Vergleichsrechnung
- Kaufpreis: 10.000.000 EUR
- Aufteilung: 20 % Grund und Boden (2.000.000 EUR), 80 % Gebäude (8.000.000 EUR)
- Betrachtungszeitraum: 10 Jahre
- Absetzung für Abnutzung (AfA): 2 % jährlich auf den Gebäudeanteil (160.000 EUR pro Jahr)
- Privatperson: ledig, konfessionslos, hoher Einkommensteuersatz
Wir unterscheiden zwischen zwei Immobilientypen:
Renditeobjekt
- Jährliche Rendite: 8 % (800.000 EUR)
- Wertentwicklung: –20 % über 10 Jahre (Verkaufspreis: 8.000.000 EUR)
Spekulationsobjekt
- Jährliche Rendite: 4 % (400.000 EUR)
- Wertentwicklung: + 20 % über 10 Jahre (Verkaufspreis: 12.000.000 EUR)
Diese Annahmen ermöglichen es uns, die steuerlichen Auswirkungen präzise zu berechnen und nachvollziehbar darzustellen.
3. Immobilien-GmbH oder privat: Die wichtigsten steuerlichen Unterschiede auf einen Blick
Besteuerung laufender Mieteinnahmen bei Privatpersonen
Mieterträge werden als Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung nach § 21 EStG versteuert. Maßgeblich ist der Überschuss aus diesen Einnahmen abzüglich Werbungskosten.
Zu den Werbungskosten zählen:
- Abschreibungen auf das Gebäude (2 % jährlich bei Baujahr nach 1924)
- Instandhaltungs- und Renovierungskosten
- Verwaltungskosten
- Finanzierungszinsen
- Grundsteuer
- Versicherungen
- Nebenkosten, die nicht auf Mieter umgelegt werden können
Der verbleibende Überschuss wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert. Dieser kann bei hohen Einkünften bis zu 45 % betragen, zzgl. Solidaritätszuschlag (5,5 % auf die Einkommensteuer) und gegebenenfalls Kirchensteuer (8–9 %, je nach Bundesland).
Beispiel: Bei einem zu versteuernden Einkommen von 640.000 EUR (nach Abschreibung) beträgt die Steuerbelastung gemäß BMF-Rechner etwa 285.509 EUR pro Jahr. Das entspricht einer effektiven Belastung von rund 44,6 %.
Besteuerung laufender Mieteinnahmen in der Immobilien-GmbH
Eine vermögensverwaltende GmbH für Immobilien unterliegt als Kapitalgesellschaft grundsätzlich der Körperschaftsteuer und der Gewerbesteuer. Die Körperschaftsteuer beträgt pauschal 15 % zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag, unabhängig von der Gewinnhöhe.
Die erweiterte Grundstückskürzung als Steuervorteil
Unter bestimmten Voraussetzungen, insbesondere bei reiner Vermietungstätigkeit ohne gewerbliche Nebenaktivitäten, kann die GmbH die erweiterte Grundstückskürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz (GewStG) in Anspruch nehmen. Dies führt faktisch zu einer vollständigen Befreiung von der Gewerbesteuer.
Voraussetzungen für die erweiterte Grundstückskürzung
- Ausschließliche Verwaltung und Nutzung eigenen Grundbesitzes
- Keine gewerbliche Tätigkeit (z. B. keine Photovoltaikanlagen, keine Münzwaschautomaten)
- Keine Erbringung von Dienstleistungen, die über die reine Vermietung hinausgehen
Somit verbleibt auf Ebene der vvGmbH eine Steuerbelastung von lediglich 15 % Körperschaftsteuer zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag hierauf, was einer Gesamtbelastung von 15,825 % entspricht.
Wichtig: Diese niedrige Besteuerung gilt zunächst nur auf Ebene der vermögensverwaltenden GmbH für Immobilien. Sobald Gewinne an die Gesellschafter ausgeschüttet werden, fällt zusätzlich eine Kapitalertragsteuer von 25 % (zuzüglich 5,5 % Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer) an. Die Gesamtbelastung bei Ausschüttung beträgt somit etwa 26,375 % auf den ausgeschütteten Betrag.
Besteuerung beim privaten Verkauf der Immobilie
Nach Ablauf der zehnjährigen Spekulationsfrist ist der Verkauf einer vermieteten Immobilie steuerfrei. Dies gilt für Wertsteigerungen, die während der Haltedauer entstanden sind. Verkaufen Sie vor Ablauf der Frist, fällt auf den Gewinn Ihr persönlicher Einkommensteuersatz an.
Besteuerung beim Verkauf der Immobilie in der vermögensverwaltenden GmbH
Verkaufsgewinne unterliegen grundsätzlich der Körperschaftsteuer von 15 %. Auch hier kann unter bestimmten Voraussetzungen die erweiterte Grundstückskürzung greifen, sodass keine Gewerbesteuer anfällt. Allerdings gibt es keine steuerfreie Veräußerung nach zehn Jahren, stattdessen wird jeder Gewinn besteuert. Bei Ausschüttung des Veräußerungserlöses an die Gesellschafter fällt Kapitalertragsteuer zzgl. Solidaritätszuschlag an.
4. Das Renditeobjekt: Hohe laufende Erträge, sinkender Wert
Angenommen, Sie erwerben im Jahr 2026 eine Immobilie mit hoher jährlicher Rendite (z. B. 8 %), die jedoch im Laufe der Zeit an Wert verliert (z. B. 20 % über zehn Jahre). Hier zeigt sich die strukturelle Stärke der GmbH: Im Gegensatz zum Privatvermögen kann der eingetretene Wertverlust innerhalb der Kapitalgesellschaft steuerlich geltend gemacht werden und der durch den Verkauf entstandene Verlust die Steuerlast senken.
Privatkauf eines Renditeobjekts
Die hohen Mieterträge werden mit bis zu 45 % besteuert. Der Wertverlust beim Verkauf nach zehn Jahren ist steuerfrei und schlägt auf die Liquidität, da der Verlust steuerlich irrelevant ist.
Detaillierte Beispielrechnung
Jährliche Berechnung:
- Mieteinnahmen: 800.000 EUR
- Absetzung für Abnutzung (AfA): 160.000 EUR
- Zu versteuernder Gewinn: 640.000 EUR
- Einkommensteuer (inkl. Solidaritätszuschlag): 285.509 EUR
- Steuerlicher Gewinn nach Steuern: 354.491 EUR
Nach 10 Jahren:
- Kumulierte Mieteinnahmen: 8.000.000 EUR
- Kumulierte Steuern: 2.855.093 EUR
- Kumulierter steuerlicher Gesamtgewinn nach Steuern: 3.544.910 EUR
Verkauf nach 10 Jahren:
- Verkaufspreis: 8.000.000 EUR
- Buchwert der Immobilie: 8.400.000 EUR (Kaufpreis – AfA)
- Zusätzlicher wirtschaftlicher Wertverlust beim Verkauf: 400.000 EUR (Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis)
- Steuer auf Verkauf: 0 EUR (steuerfrei nach Spekulationsfrist)
Steuerlicher Nettogesamtgewinn:
- Steuerlicher Gesamtgewinn nach 10 Jahren: 3.544.910 EUR
- Abzüglich restlicher Wertverlust beim Verkauf: 400.000 EUR
- Endergebnis: 3.144.910 EUR
Kauf eines Renditeobjekts als Unternehmen (GmbH)
Die Erträge werden nur mit 15 % besteuert, was zu einem deutlich höheren Nettogewinn führt. Der Wertverlust beim Verkauf wirkt sich im Betriebsvermögen steuermindernd aus, da ohnehin keine Steuerfreiheit besteht.
Fazit: Bei Renditeobjekten mit hohen Einnahmen ist die vermögensverwaltende GmbH für Immobilien in der Regel vorteilhafter.
Detaillierte Beispielrechnung
Jährliche Berechnung auf GmbH-Ebene:
- Mieteinnahmen: 800.000 EUR
- Absetzung für Abnutzung (AfA): 160.000 EUR
- Zu versteuernder Gewinn: 640.000 EUR
- Körperschaftsteuer (15 %): 96.000 EUR
- Solidaritätszuschlag (5,5 % auf Körperschaftsteuer): 5.280 EUR
- Steuerlicher Gewinn nach Steuern (thesauriert): 538.720 EUR
Nach 10 Jahren auf GmbH-Ebene:
- Kumulierter steuerlicher Gewinn nach Steuern: 5.387.200 EUR
Verkauf nach 10 Jahren:
- Verkaufspreis: 8.000.000 EUR
- Buchwert der Immobilie: 8.400.000 EUR (Kaufpreis – AfA)
- Wirtschaftlicher Verlust aus Verkauf: 400.000 EUR (Dieser Verlust mindert die Steuerlast der GmbH auf die Mieteinnahmen des letzten Jahres)
Ausschüttung an Gesellschafter:
- Zu versteuernder Betrag (thesaurierte Gewinne abzüglich Restwertverlust): 4.987.200 EUR
- Kapitalertragsteuer (25 % + 5,5 % Soli = 26,375 %): 1.315.374 EUR
- Nettobetrag beim Gesellschafter: 3.671.826 EUR
- Steuerlicher Nettogesamtgewinn: 3.671.826 EUR
Steuerlicher Vorteil GmbH gegenüber Privatkauf: 526.916 EUR
Bei diesem Szenario zeigt sich ein deutlicher Vorteil für die GmbH-Struktur. Der Vorteil der GmbH liegt hier maßgeblich in der niedrigeren laufenden Besteuerung der Mieterträge und der steuerlichen Verrechenbarkeit des Verlusts des Immobilienwerts auf Ebene der Gesellschaft.
Wichtiger Hinweis: Diese Berechnung bildet das rein steuerliche Ergebnis ab. Da die jährliche Abschreibung (AfA) zwar den zu versteuernden Gewinn mindert, aber nicht als tatsächliche Ausgabe von Ihrem Konto abfließt, liegt der reale Cashflow (die verfügbare Liquidität) in beiden Fällen höher. Unter Berücksichtigung dieser nicht zahlungswirksamen Abschreibungen beläuft sich das verfügbare Cash-Endergebnis beim Privatkauf auf 4.744.910 EUR und bei der GmbH-Lösung (nach Steuern auf die Ausschüttung) auf 5.271.826 EUR.
5. Das Spekulationsobjekt: Niedrige Rendite, starke Wertsteigerung
Erwerben Sie hingegen eine Immobilie mit niedriger Rendite (z. B. 4 %), die jedoch ein erhebliches Wertsteigerungspotenzial besitzt (z. B. 20 % über zehn Jahre), sieht die Rechnung anders aus. Dies ist typisch für Objekte in aufstrebenden Lagen, Neubauprojekte in Metropolregionen oder denkmalgeschützte Immobilien nach Sanierung.
Privatkauf eines Spekulationsobjekts
Die niedrigen Mieterträge werden zwar mit bis zu 45 % besteuert, doch die Wertsteigerung bleibt nach zehn Jahren steuerfrei. Dies führt zu einem hohen Nettogesamtgewinn.
Detaillierte Beispielrechnung
Jährliche Berechnung:
- Mieteinnahmen: 400.000 EUR
- Absetzung für Abnutzung (AfA): 160.000 EUR
- Zu versteuernder Gewinn: 240.000 EUR
- Einkommensteuer (inkl. Solidaritätszuschlag): 96.704 EUR
- Steuerlicher Gewinn nach Steuern: 143.296 EUR
Nach 10 Jahren:
- Kumulierter zu versteuernder Gewinn: 2.400.000 EUR
- Kumulierte Steuern: 967.044 EUR
- Kumulierter Gewinn nach Steuern: 1.432.960 EUR
Verkauf nach 10 Jahren:
- Verkaufspreis: 12.000.000 EUR
- Buchwert der Immobilie: 8.400.000 EUR (Kaufpreis – AfA)
- Steuerfreier Gewinn aus Verkauf: 3.600.000 EUR (Differenz zwischen Buchwert und Verkaufspreis)
- Steuer auf Verkauf: 0 EUR (steuerfrei nach Spekulationsfrist)
Steuerlicher Nettogesamtgewinn:
- Steuerlicher Gesamtgewinn nach 10 Jahren: 1.432.960 EUR
- Zuzüglich steuerfreier Gewinn aus Verkauf: 3.600.000 EUR
Cash-Endergebnis: 5.032.960 EUR
Kauf eines Spekulationsobjekts als Unternehmen (GmbH)
Die niedrige Besteuerung der Mieterträge bringt nur geringe Vorteile, da beim Verkauf Körperschaftsteuer auf den Gewinn, und bei Ausschüttung zusätzlich Kapitalertragsteuer anfällt.
Detaillierte Beispielrechnung
Jährliche Berechnung auf GmbH-Ebene:
- Mieteinnahmen: 400.000 EUR
- Absetzung für Abnutzung (AfA): 160.000 EUR
- Zu versteuernder Gewinn: 240.000 EUR
- Körperschaftsteuer inkl. Soli (15,825 %): 37.980 EUR
- Steuerlicher Gewinn nach Steuern (thesauriert): 202.020 EUR
Nach 10 Jahren auf GmbH-Ebene:
- Kumulierter steuerlicher Gewinn: 2.020.200 EUR
Verkauf nach 10 Jahren:
- Verkaufspreis: 12.000.000 EUR
- Buchwert der Immobilie: 8.400.000 EUR
- Steuerpflichtiger Veräußerungsgewinn: 3.600.000 EUR
- Körperschaftsteuer inkl. Solidaritätszuschlag (15,825 %): 569.700 EUR
- Gewinn nach Steuern aus Verkauf: 3.030.300 EUR
Ausschüttung an Gesellschafter:
- Zu versteuernder Betrag (Laufende Gewinne + Verkaufsgewinn): 5.050.500 EUR
- Kapitalertragsteuer inkl. Soli (26,375 %): 1.332.069 EUR
- Nettobetrag beim Gesellschafter (steuerlich): 3.718.431 EUR
- Steuerlicher Nettogesamtgewinn: 3.718.431 EUR
Steuerlicher Nachteil der vermögensverwaltenden GmbH gegenüber dem Privatkauf: 1.314.529 EUR
Hier zeigt sich ein deutlicher Vorteil für den Privatkauf im Vergleich zur vermögensverwaltenden GmbH für Immobilien. Die steuerfreie Wertsteigerung nach zehn Jahren macht den entscheidenden Unterschied. Während die Privatperson die gesamte Wertsteigerung steuerfrei vereinnahmen kann, muss die GmbH sowohl Körperschaftsteuer auf den Veräußerungsgewinn als auch Kapitalertragsteuer bei Ausschüttung zahlen.
Wichtiger Hinweis zum Cashflow: Wie beim Renditeobjekt unterscheidet sich das steuerliche Ergebnis vom realen Cashflow. Da die AfA kein Geldabfluss ist, liegt die Liquidität in der Praxis höher. Das verfügbare Cash-Endergebnis beläuft sich beim Privatkauf auf 6.632.960 EUR (steuerliches Ergebnis zzgl. 1,6 Mio. EUR AfA) und bei der GmbH-Lösung (nach Steuern auf Ausschüttung) auf 5.318.431 EUR.
Fazit
Bei Spekulationsobjekten mit starker Wertsteigerung ist der Privatkauf oft vorteilhafter. Bei Renditeobjekten zeigt sich ein Vorteil für die GmbH-Struktur. Die Beispielrechnungen zeigen: Die Frage „Immobilien GmbH oder privat kaufen“ lässt sich nicht pauschal beantworten. Bei Renditeobjekten liegt häufig die GmbH vorn, bei Spekulationsobjekten das Privatvermögen.
6. Die erweiterte Grundstückskürzung: Ein entscheidender Steuervorteil für Ihr Immobilienportfolio
Die erweiterte Grundstückskürzung ist das zentrale steuerliche Instrument, das die Immobilien-GmbH attraktiv macht. Ohne diese Regelung würde zusätzlich zur Körperschaftsteuer auch Gewerbesteuer anfallen, was die Gesamtbelastung auf etwa 30 % erhöhen würde.
Voraussetzungen der erweiterten Grundstückskürzung im Detail
Ausschließliche Grundstücksverwaltung
Das Unternehmen (vvGmbH) darf ausschließlich eigenen Grundbesitz verwalten und nutzen. Jede gewerbliche Tätigkeit oder Erbringung von Dienstleistungen, die über die reine Vermietung hinausgeht, gefährdet die Steuerbefreiung.
Kritische Aktivitäten, die die erweiterte Grundstückskürzung gefährden
- Betrieb von Photovoltaikanlagen
- Aufstellung von Münzwaschautomaten oder Getränkeautomaten
- Vermietung möblierter Wohnungen mit umfangreichen Zusatzleistungen
- Betrieb von Parkplätzen gegen Entgelt (außerhalb der Vermietung)
- Gewerblicher Grundstückshandel (mehr als drei Objekte in fünf Jahren)
Erlaubte Aktivitäten
- Reine Vermietung von Wohn- und Gewerberäumen
- Vermietung von Stellplätzen im Zusammenhang mit der Wohnraumvermietung
- Verwaltung des eigenen Grundbesitzes
- Instandhaltung und Modernisierung
Aktuelle Rechtsprechung und steuerliche Erleichterungen
Die Rechtsprechung hat in den vergangenen Jahren einige Erleichterungen gebracht. So ist beispielsweise die Vermietung von Wohnungen mit Einbauküchen unproblematisch, solange keine umfangreichen Serviceleistungen erbracht werden.
7. Grunderwerbsteuer: Steuerliche Belastung und Gestaltungsmöglichkeiten
Beim Immobilienerwerb fällt sowohl für Privatpersonen als auch für GmbHs Grunderwerbsteuer an. Der Steuersatz variiert je nach Bundesland zwischen 3,5 % (Bayern, Sachsen) und 6,5 % (Nordrhein-Westfalen, Schleswig-Holstein, Saarland, Brandenburg, Thüringen).
Beispielrechnung der Grunderwerbsteuer bei 10 Millionen Euro Kaufpreis
Bayern (3,5 %): 350.000 EUR
Nordrhein-Westfalen (6,5 %): 650.000 EUR
Differenz: 300.000 EUR
Der Standort der Immobilie hat somit erheblichen Einfluss auf Ihre Gesamtrendite.
Share Deal als Gestaltungsoption für GmbHs
Mit einer GmbH können Sie unter bestimmten Voraussetzungen die Grunderwerbsteuer durch einen sogenannten Share Deal legal vermeiden. Dabei erwerben Sie nicht die Immobilie direkt, sondern Anteile an einer Gesellschaft, die bereits Eigentümerin der Immobilie ist.
Voraussetzungen
- Beteiligungsquote: Es dürfen innerhalb eines Zeitraums von zehn Jahren insgesamt weniger als 90 % der Anteile auf neue Gesellschafter übergehen. Bereits das Erreichen oder Überschreiten der 90-Prozent-Schwelle löst die Grunderwerbsteuer vollständig aus.
- Haltefristen: Die Struktur der Gesellschafter muss über den 10-Jahres-Zeitraum stabil bleiben, um die Nachversteuerung zu vermeiden.
- Wirtschaftliche Relevanz: Die Konstruktion muss wirtschaftlich sinnvoll gestaltet sein, um den Vorwurf des Gestaltungsmissbrauchs zu entkräften.
Dabei erwerben Sie Anteile an einem Unternehmen, das bereits Immobilieneigentum hält, statt die Immobilie direkt zu kaufen.
Achtung: Diese Gestaltung ist rechtlich komplex und erfordert sorgfältige Planung. Zudem plant der Gesetzgeber Verschärfungen, um solche Gestaltungen einzuschränken. Zudem beobachtet der Gesetzgeber diese Modelle kritisch und hat die Hürden durch die Absenkung der Quote von 95 % auf 90 % sowie die Verlängerung der Fristen deutlich verschärft.
8. Die Spekulationsfrist: Zentraler Vorteil für Privatpersonen beim Verkauf von Immobilien
Die zehnjährige Haltefrist ist einer der größten Vorteile des Privatvermögens. Nach Ablauf dieser Frist können Sie Immobilien unabhängig vom Umfang der Wertsteigerung steuerfrei verkaufen.
Berechnung der Spekulationsfrist
Maßgeblich ist der Zeitpunkt des notariellen Kaufvertrags
- Kaufvertrag: 15.03.2016
- Spekulationsfrist endet: 15.03.2026
- Ab 16.03.2026 ist der Verkauf steuerfrei
Nicht maßgeblich sind
- Zeitpunkt der Kaufpreiszahlung
- Zeitpunkt der Grundbucheintragung
- Zeitpunkt der Übergabe
Verkürzung der zehnjährigen Haltefrist durch Eigennutzung statt Vermietung
Sie können diese Frist umgehen, wenn Sie die Immobilie im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt haben. Eine Immobilie im Jahr 2020 erworben und nutzen diese sowohl im Jahr der Veräußerung (2026) als auch in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren (2024 und 2025) ausschließlich selbst, können Sie das Objekt bereits im Jahr 2026 steuerfrei verkaufen. Die ursprüngliche zehnjährige Haltefrist muss in diesem Fall nicht eingehalten werden.
9. Weitere Aspekte bei der Entscheidung zwischen der Gründung einer Immobilien-GmbH und dem Kauf als Privatperson
Kosten und Verwaltung bei der Gründung einer vermögensverwaltenden Immobilien-GmbH
Eine Immobilien GmbH zu gründen und zu verwalten, ist mit Aufwand und Kosten verbunden.
- Notarkosten und Handelsregistereintragung bei Gründung
- Laufende Buchhaltung und Jahresabschlüsse
- Steuerberatungskosten
- Gesellschafterbeschlüsse und Dokumentationspflichten
Der erforderliche Verwaltungsaufwand sollte nicht unterschätzt werden. Für kleinere Immobilieninvestments lohnt sich dieser Aufwand für das Gründen einer Immobilien GmbH und deren Verwaltung in der Regel nicht. Ab einem Immobilienvermögen im siebenstelligen Bereich können die steuerlichen Vorteile die zusätzlichen Kosten jedoch überwiegen. Darüber hinaus ist eine gesonderte GmbH auch dann strategisch sinnvoll, wenn Sie bereits über erhebliche private Einkünfte verfügen. In diesem Fall würden zusätzliche Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung Ihre bestehende Steuerlast weiter erhöhen, während die GmbH hier eine schützende Trennung ermöglicht.
Haftungsbeschränkung für Sie als Gesellschafter und Ihr Privatvermögen
Privatvermögen
- Freibeträge: 500.000 EUR (Ehepartner), 400.000 EUR (Kinder), 200.000 EUR (Enkel)
- Bewertung zum Verkehrswert
- Möglichkeit der Nießbrauchsgestaltung
Anteile an der Kapitalgesellschaft (GmbH)
- Gleiche Freibeträge
- Möglichkeit der Bewertung mit Abschlag (fehlende Fungibilität)
- Unter Umständen Begünstigung nach § 13a ErbStG (Betriebsvermögen)
Flexibilität und Liquidität
Als Privatperson haben Sie direkten Zugriff auf Ihre Mieterträge und Verkaufserlöse und keine zusätzliche Besteuerungsebene. Bei einer GmbH müssen Gewinne erst ausgeschüttet werden, was zusätzliche Steuern auslöst. Andererseits ist bei der GmbH eine Reinvestition sinnvoll um den steuerlichen Hebel voll auszuschöpfen.
10. Praxisbeispiel: Rechnung zum Steuervergleich von vermögensverwaltender GmbH und privatem Besitz
Nehmen wir an, Sie erwerben im Jahr 2026 eine Immobilie für 1.000.000 EUR (davon 20 % Grund und Boden, 80 % Gebäude). Die jährliche Rendite beträgt 8 %, die Immobilie verliert über zehn Jahre 20 % an Wert.
Privater Besitz
- Jährliche Mieteinnahmen: 80.000 EUR
- Absetzung für Abnutzung (AfA; 2 % von 800.000 EUR): 16.000 EUR
- Zu versteuernder Gewinn: 64.000 EUR
- Einkommensteuer (inkl. Soli, ca. 24,7 %): 15.808 EUR
- Steuerlicher Gewinn nach Steuern pro Jahr: ca. 48.192 EUR
- Kumulierter steuerlicher Gesamtgewinn nach 10 Jahren: 481.920 EUR
- Verkaufserlös: 800.000 EUR (steuerfrei)
- Buchwert nach 10 Jahren: 840.000 EUR (Kaufpreis – AfA)
- Restlicher wirtschaftlicher Wertverlust beim Verkauf: 40.000 EUR (steuerlich irrelevant)
- Steuerlicher Nettogesamtgewinn: 481.920 EUR
GmbH
- Jährliche Mieteinnahmen: 80.000 EUR
- Absetzung für Abnutzung (AfA): 16.000 EUR
- Zu versteuernder Gewinn: 64.000 EUR
- Körperschaftsteuer (15 %; inkl. 5,5 % Solidaritätszuschlag auf die KSt): 10.128 EUR
- Steuerlicher Gewinn nach Steuern pro Jahr (thesauriert): 53.872 EUR
- Kumulierter steuerlicher Gesamtgewinn nach 10 Jahren: 538.720 EUR
Steuerlicher Vorteil GmbH gegenüber Privatbesitz: 56.800 EUR
In diesem Beispiel liegt die GmbH leicht vorn. Der eigentliche Vorteil ist jedoch weitaus größer: Da in der GmbH jährlich deutlich mehr Liquidität verbleibt (Steuerstundungseffekt), kann dieses Kapital reinvestiert werden, um einen massiven Zinseszinseffekt zu erzielen, der im Privatvermögen aufgrund einer hohen Besteuerung nicht möglich wäre.
Wichtiger Hinweis zum Cashflow: Auch in diesem Praxisbeispiel weicht das steuerliche Ergebnis von der tatsächlichen Liquidität ab. Da die Abschreibung (AfA) kein Geldabfluss ist, liegt das verfügbare Cash-Endergebnis beim Privatkauf bei 601.920 EUR und bei Erwerb über eine vermögensverwaltende GmbH bei 664.720 EUR. Die Berechnung für die GmbH ergibt sich wie folgt:
- Thesaurierter Gewinn über 10 Jahre: 538.720 EUR
- Nicht liquiditätswirksame Abschreibung (AfA): 160.000 EUR
- Wirtschaftlicher Verlust beim Verkauf: – 40.000 EUR
- Steuerlicher Vorteil durch Verlustverrechnung (15 % von 40.000 EUR): 6.000 EUR
- Verfügbares Cash-Endergebnis GmbH: 664.720 EUR
11. Die wichtigsten Erkenntnisse: Wann lohnt sich eine Immobilien GmbH und wann ist sie von Nachteil?
Die Wahl zwischen Immobilien-GmbH oder privat kaufen ist für Investoren keine Entweder-oder-Entscheidung, sondern hängt von Ihrer individuellen Situation ab. Denn wie der Steuervergleich zeigt, haben der private Kauf und die Immobilien GmbH spezifische Vorteile und Nachteile. Die wichtigsten Faktoren für die Entscheidung, ob Immobilien GmbH oder privat kaufen, sind:
1. Renditestruktur der Immobilie
- Hohe laufende Rendite → GmbH vorteilhaft
- Hohe Wertsteigerung → Privatvermögen vorteilhaft
2. Haltedauer
- Verkauf nach 10+ Jahren → Privatvermögen vorteilhaft
- Langfristige Haltung mit Reinvestition → GmbH vorteilhaft
3. Persönliches Einkommen und Steuersatz
- Hoher Grenzsteuersatz → GmbH vorteilhaft
- Niedriger bis mittlerer Steuersatz → Privatvermögen oft ausreichend
4. Portfoliogröße
- Einzelne Immobilien → Privatvermögen meist sinnvoller
- Größeres Portfolio → GmbH kann sich lohnen
5. Verwaltungsbereitschaft
- Einfache Lösung gewünscht → Privatvermögen
- Professionelle Struktur → GmbH
12. Ihr nächster Schritt: Individuelle Beratung bei Steuerberater Klaus Düthorn
Die dargestellten Berechnungen verdeutlichen: Während eine GmbH bei einem Renditeobjekt handfeste finanzielle Vorteile bietet, kann sie bei einem Spekulationsobjekt zu steuerlichen Nachteilen führen. Diese gegensätzlichen Ergebnisse zeigen, wie wichtig eine fundierte Analyse Ihrer individuellen Situation ist, da pauschale Aussagen hier oft zu kostspieligen Fehlentscheidungen führen.
Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen:
- Welche Immobilienart Sie erwerben möchten
- Welche Rendite- und Wertentwicklung realistisch ist
- Wie Ihre persönliche Einkommenssituation aussieht
- Welche langfristigen Ziele Sie verfolgen
- Welche Struktur optimal zu Ihnen passt
Transparenz, Verständlichkeit und maßgeschneiderte Lösungen stehen dabei im Mittelpunkt. Wir begleiten Sie Schritt für Schritt bei der Umsetzung und stellen sicher, dass Sie alle steuerlichen Vorteile optimal nutzen.
Sie möchten wissen, welche Struktur für Ihr Immobilien-Investment die richtige ist?
Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin bei Steuerberater Klaus Düthorn. Wir finden gemeinsam die beste Lösung für Ihre steuerlichen Ziele.
FAQ: Häufig gestellte Fragen zur Immobilien GmbH
1. Immobilien GmbH oder privat: Wann lohnt sich welche Struktur?
Eine Immobilien GmbH lohnt sich in der Regel ab einem Immobilienvermögen im siebenstelligen Bereich, bei hohen laufenden Mieterträgen und einem persönlichen Grenzsteuersatz über 42 %. Die steuerlichen Vorteile durch den niedrigeren Steuersatz von 15 % müssen die Gründungs- und Verwaltungskosten übersteigen. Bei einzelnen Wohnungen oder kleineren Objekten ist der Privatkauf meist wirtschaftlicher. Zudem lohnt sich der erforderliche Aufwand hier in der Regel nicht.
2. Immobilien GmbH oder privat kaufen, was ist besser?
Die Entscheidung hängt von mehreren Faktoren ab:
- Privatkauf eignet sich bei: geplanter Wertsteigerung, Verkauf nach 10 Jahren, niedrigem Steuersatz, 1-3 Immobilien
- GmbH-Kauf eignet sich bei: hohen Mieterträgen, Reinvestition, hohem Steuersatz (über 42 %), größerem Portfolio (ab 2-3 Millionen Euro)
Die optimale Struktur richtet sich nach Ihrer individuellen Situation.
3. Wie funktioniert die zehnjährige Spekulationsfrist?
Die Spekulationsfrist beträgt zehn Jahre ab dem Datum des notariellen Kaufvertrags des Grundstücks. Eine spätere Bebauung verlängert oder erneuert diese Frist nicht. Nach Ablauf dieser Frist können Sie Immobilien im Privatvermögen steuerfrei verkaufen, unabhängig von der Wertsteigerung. Maßgeblich ist ausschließlich das Datum des Kaufvertrags, nicht die Grundbucheintragung oder Kaufpreiszahlung. Bei GmbHs gibt es keine steuerfreie Veräußerung: Hier sind sowohl Gewinne als auch Verluste aus dem Verkauf stets steuerlich relevant und werden in der Bilanz der Gesellschaft erfasst.
4. Was ist die erweiterte Grundstückskürzung bei der GmbH?
Die erweiterte Grundstückskürzung gemäß § 9 Nr. 1 Satz 2 GewStG befreit vermögensverwaltende Immobilien-GmbHs von der Gewerbesteuer. Voraussetzungen sind ausschließliche Grundstücksverwaltung ohne gewerbliche Nebentätigkeiten wie Photovoltaikanlagen oder Münzwaschautomaten. Mit dieser Kürzung beträgt die Steuerbelastung nur 15,825 % statt etwa 30 %.
5. Immobilien-GmbH vs. Privatvermögen: Vergleich der Steuerlast
Privatvermögen:
- Laufende Mieteinnahmen: bis 47,5 % (Einkommensteuer + Soli + Kirchensteuer)
- Verkauf nach 10 Jahren: 0 % (steuerfrei)
GmbH:
- Laufende Mieteinnahmen: 15,825 % (ohne Ausschüttung)
- Bei Ausschüttung: 26,375 % Gesamtbelastung (25 % Kapitalertragsteuer zzgl. 5,5 % Solidaritätszuschlag)
- Verkauf: 15 % Körperschaftsteuer, bei Ausschüttung zusätzlich Kapitalertragsteuer
Die optimale Struktur hängt von Rendite, Wertsteigerung und Haltedauer ab.
Sie haben weitere Fragen zu Ihrer individuellen Immobilienstrategie?
Die Frage „Immobilien GmbH oder privat kaufen“ können wir gemeinsam mit Ihnen beantworten. Vereinbaren Sie jetzt einen Beratungstermin bei Ihrer Steuerkanzlei Klaus Düthorn. Wir analysieren Ihre Situation, beantworten Ihre Fragen ausführlich und entwickeln gemeinsam mit Ihnen die steueroptimale Struktur für Ihr Immobilien-Investment.
Hinweis: Dieser Artikel stellt keine individuelle Steuerberatung dar und kann diese nicht ersetzen. Bitte wenden Sie sich für eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Beratung an einen Steuerberater.