Haus überschreiben: Schenkungsteuer mit Freibeträgen und Nießbrauch legal senken

Ihre Immobilie ist über Jahrzehnte im Wert gestiegen. Die Freibeträge bei der Erbschaft- und Schenkungsteuer sind es jedoch nicht: Sie gelten unverändert seit 2009. Wer seine Immobilie erst im Erbfall überträgt, riskiert deshalb eine hohe Steuerlast für die nächste Generation. Wenn die Übertragung dagegen zu Lebzeiten geplant wird, kann die Schenkungsteuer mit den richtigen Gestaltungsinstrumenten erheblich reduziert oder vollständig vermieden werden. Wir zeigen Ihnen, wie Sie Freibeträge mehrfach nutzen, wie der Nießbrauchsvorbehalt die Bemessungsgrundlage senkt, welche Fallstricke Sie kennen sollten und wie die Übertragung Schritt für Schritt abläuft.

Inhalt

1. Schenken oder vererben: Warum die Übertragung zu Lebzeiten oft die bessere Wahl ist

2. Freibeträge bei der Schenkung von Immobilien

3. Steuersätze und Steuerklassen: Was über dem Freibetrag fällig wird

4. Nießbrauch und Wohnrecht: So senken Sie die Bemessungsgrundlage

5. Weitere Gestaltungsstrategien

6. Risiken und Fallstricke vor der Übertragung

7. Schritt für Schritt: So läuft die Übertragung ab

FAQ: Die wichtigsten Fragen zum Übertragung von Immobilien

Über den Autor Klaus Düthorn: Ihr Experte für Vermögensnachfolge

Rechtliche Grundlagen & offizielle Quellen

1. Schenken oder vererben: Warum die Übertragung zu Lebzeiten oft die bessere Wahl ist

Ob Sie Ihre Immobilie verschenken oder vererben: Das Erbschaftsteuer- und Schenkungsteuergesetz (ErbStG) regelt beide Vorgänge mit identischen Freibeträgen, Steuerklassen und Steuersätzen. Der entscheidende Unterschied liegt im Zeitpunkt und in Ihren Gestaltungsmöglichkeiten.

 

Beim Vererben steht der Freibetrag genau einmal zur Verfügung. Liegt der Wert des vererbten Vermögens darüber, fällt Erbschaftsteuer an. 

Bei der Schenkung zu Lebzeiten, der sogenannten vorweggenommenen Erbfolge, gestalten Sie dagegen proaktiv:

  • Freibeträge mehrfach nutzen: Der persönliche Freibetrag steht alle zehn Jahre zur Verfügung (§ 14 ErbStG). Wer früh beginnt, überträgt über mehrere Jahrzehnte erhebliche Werte komplett steuerfrei.
  • Wertsteigerungen aus der Steuer halten: Was Sie heute verschenken, wird mit dem heutigen Wert besteuert. Künftige Wertzuwächse können ggf. bei späterem Verkauf steuerfrei sein.
  • Bemessungsgrundlage senken: Mit einem vorbehaltenen Nießbrauch oder Wohnrecht reduzieren Sie den steuerpflichtigen Wert der Schenkung erheblich, ohne die Kontrolle aufzugeben.
  • Streit vermeiden: Eine klare Regelung zu Lebzeiten schafft Fakten und beugt späteren Auseinandersetzungen unter den Erben vor.

Wichtig zu wissen: Seit der Reform der Immobilienbewertung durch das Jahressteuergesetz 2022 setzt die Finanzverwaltung Immobilien tendenziell höher an (§§ 177 ff. BewG). Viele Einfamilienhäuser in guten Lagen der Metropolregionen überschreiten heute den Freibetrag deutlich. Genau hier setzt die geplante Übertragung zu Lebzeiten an.

Die persönlichen Freibeträge gelten für Erbschaft und Schenkung gleichermaßen. Zwei Besonderheiten bestehen allerdings nur im Erbfall.

Besonderheiten im Erbfall

BegünstigterFreibetrag Schenkung Freibetrag Erbfall
Ehegatte / ein­getragener
Lebens­partner 		500.000 € 500.000 €,
zusätzlich besonderer Versorgungs­freibetrag von bis zu 256.000 € (§ 17 ErbStG)
Kinder 400.000 €, je Elternteil 400.000 € je Elternteil,
zusätzlich besonderer Versorgungs­freibetrag
bis zur Voll­endung des 27. Lebens­jahres,
je nach Alter zwischen 10.300 € und 52.000 € (§ 17 ErbStG)
Eltern und Großeltern 20.000 €
(Steuerklasse II) 		100.000 €
(Steuerklasse I)

Für die Übertragung an Ehegatten und Kinder, den Regelfall der Immobilienübertragung, ändert sich dadurch nichts. Der Vorteil der Schenkung liegt nicht in höheren Freibeträgen, sondern darin, dass Sie sie alle zehn Jahre erneut nutzen können.

2. Freibeträge bei der Schenkung von Immobilien

Die persönlichen Freibeträge richten sich nach dem Verwandtschaftsverhältnis zwischen Schenker und Beschenktem (§ 16 ErbStG). Nur der Wert, der den Freibetrag übersteigt, ist steuerpflichtig.

Freibeträge Stand 06/2026

BeschenkterFreibetrag Steuerklasse
Ehegatte / ein­getragener
Lebens­partner 		500.000 € I
Kinder (auch Stief- und Adoptivkinder) 400.000 €, je Elternteil I
Enkel (Eltern verstorben) 400.000 € I
Enkel 200.000 € I
Geschwister, Nichten, Neffen,
Schwiegerkinder, geschiedene Ehegatten 		20.000 € II
Alle übrigen Personen,
z. B. unverheiratete Lebensgefährten 		20.000 € III

Zentraler Gestaltungsansatz

Die Freibeträge gelten pro Schenker und pro Beschenktem. Schenken beide Elternteile gemeinsam an ein Kind, steht insgesamt 800.000 € Freibetrag zur Verfügung. Bei zwei Kindern verdoppelt sich dieser Spielraum erneut.

Die 10-Jahres-Regel: Freibeträge mehrfach nutzen

Nach § 14 ErbStG werden alle Schenkungen derselben Person innerhalb von zehn Jahren zusammengerechnet. Im Umkehrschluss bedeutet das: Nach Ablauf von zehn Jahren steht Ihnen der volle Freibetrag erneut zur Verfügung.

 

Typisches Beispiel: Ein Elternpaar überträgt seinem Kind im Jahr 2026 Vermögen im Wert von 800.000 € steuerfrei (2 × 400.000 €). Im Jahr 2036 wiederholen die Eltern den Vorgang. Über zwei Schenkungsrunden wandern so 1,6 Millionen Euro vollständig steuerfrei in die nächste Generation. Je früher Sie beginnen, desto mehr Vermögen können Sie schaffen.

Wichtig: Die Frist läuft je Zuwendung. Wer 2022 und 2026 an dieselbe Person schenkt, muss beide Beträge bis 2032 zusammenrechnen. Planen Sie den Schenkungszeitpunkt deshalb vorausschauend. Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, welche früheren Zuwendungen anzurechnen sind und wann sich das nächste Zeitfenster öffnet.

Immobilie im Einzelunternehmen

Sonderfall: Schenkung des Familienheims an den Ehegatten

Die Schenkung des selbstgenutzten Familienheims an den Ehegatten oder eingetragenen Lebenspartner ist vollständig von der Schenkungsteuer befreit (§ 13 Abs. 1 Nr. 4a ErbStG). Diese Befreiung gilt ohne Wertgrenze und wird nicht auf den persönlichen Freibetrag von 500.000 € angerechnet. Der Freibetrag bleibt damit in voller Höhe für weitere Übertragungen erhalten. Voraussetzung hierfür ist, dass die Immobilie im Zeitpunkt der Übertragung zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird. Für Kinder existiert eine vergleichbare Befreiung nur beim Erwerb von Todes wegen und nur unter engen Voraussetzungen, unter anderem einer Wohnflächenbegrenzung von 200 m² und einer zehnjährigen Selbstnutzungspflicht (§ 13 Abs. 1 Nr. 4c ErbStG).

3. Steuersätze und Steuerklassen: Was über dem Freibetrag fällig wird

Übersteigt der Wert der Immobilie den Freibetrag, wird der übersteigende Betrag besteuert. Der Steuersatz hängt von der Steuerklasse und der Höhe des steuerpflichtigen Erwerbs ab (§ 19 ErbStG).

Steuersätze Stand 06/2026

Steuerpflichtiger Erwerb bis Steuerklasse I Steuerklasse II Steuerklasse III
75.000 € 7 % 15 % 30 %
300.000 € 11 % 20 % 30 %
600.000 € 15 % 25 % 30 %
6.000.000 € 19 % 30 % 30 %
13.000.000 € 23 % 35 % 50 %
26.000.000 € 27 % 40 %50 %
über 26.000.000 € 30 % 43 % 50 %

Hinweis: Die Steuerklassen haben nichts mit den Lohnsteuerklassen zu tun. Sie ergeben sich allein aus dem Verwandtschaftsverhältnis (§ 15 ErbStG):

  • Steuerklasse I: Ehegatten, eingetragene Lebenspartner, Kinder, Stiefkinder, Enkel, sowie Eltern und Großeltern beim Erwerb von Todes wegen
  • Steuerklasse II: Geschwister, Nichten und Neffen, Schwiegerkinder, Schwiegereltern, geschiedene Ehegatten sowie Eltern bei Schenkungen
  • Steuerklasse III: Alle übrigen Personen, insbesondere unverheiratete Lebensgefährten und Freunde

Das Zusammenspiel aus niedrigem Freibetrag und hohem Steuersatz macht Übertragungen außerhalb der engsten Familie besonders teuer.

 

Ein Beispiel verdeutlicht die Dimension: Wer seinem unverheirateten Lebensgefährten eine Immobilie im Wert von 520.000 € schenkt, zahlt nach Abzug von 20.000 € Freibetrag 30 % auf 500.000 €: also 150.000 € Schenkungsteuer. Genau in solchen Konstellationen entfaltet eine durchdachte steuerliche Gestaltung den größten Hebel.

4. Nießbrauch und Wohnrecht: So senken Sie die Bemessungsgrundlage

Viele Eigentümer zögern bei der Überschreibung aus einem nachvollziehbaren Grund: Sie möchten die Kontrolle über die eigene Immobilie nicht aufgeben. Der Nießbrauchsvorbehalt löst diesen Zielkonflikt und senkt zugleich die steuerliche Bemessungsgrundlage.

 

Beim Nießbrauchsvorbehalt (§§ 1030 ff. BGB) übertragen Sie das Eigentum an der Immobilie, behalten sich aber das umfassende Nutzungsrecht vor. Sie dürfen die Immobilie weiterhin selbst bewohnen oder vermieten und die Mieterträge vereinnahmen. Das Wohnrecht (§ 1093 BGB) ist die schwächere Variante: Es erlaubt nur das eigene Bewohnen, nicht die Vermietung.

Steuerliche Wirkung des Nießbrauchsvorbehalts

Durch den Nießbrauchsvorbehalt wird der Kapitalwert des Nutzungsrechts vom Immobilienwert abgezogen. Besteuert wird nur die Differenz. Der Kapitalwert berechnet sich aus dem Jahreswert der Nutzung, im Regelfall der erzielbaren Jahresnettokaltmiete, multipliziert mit einem Vervielfältiger nach § 14 BewG. Dieser hängt von Alter und Geschlecht des Schenkers ab: Je jünger Sie bei der Übertragung sind, desto höher der Kapitalwert und desto größer Ihre Steuerersparnis. Nach oben ist der Jahreswert auf den Immobilienwert geteilt durch 18,6 begrenzt (§ 16 BewG).

Das Prinzip des nackten Eigentums: Warum das Finanzamt den Abzug anerkennt

In der Beratungspraxis lässt sich das Prinzip mit dem Bild eines Baumes erläutern: Mit der Überschreibung übertragen Sie den Baum, behalten sich jedoch das Recht vor, dessen Früchte zu ziehen, also die Mieterträge und die Nutzung der Immobilie. Der Beschenkte erhält zunächst nur das sogenannte nackte Eigentum.

Steuerliche Logik des Abzugs

Das Finanzamt besteuert ausschließlich die tatsächliche Bereicherung des Beschenkten. Eine Immobilie, deren Erträge auf Lebenszeit dem Schenker zustehen, hat für den Empfänger einen erheblich geringeren Wert als eine unbelastete Immobilie. Dieser Minderwert wird vom Immobilienwert abgezogen. Erlischt der Nießbrauch mit dem Tod des Schenkers, fällt das volle Eigentum dem Beschenkten zu, ohne dass dieser Vorgang erneut Erbschaftsteuer auslöst.

Daraus folgen zwei Gestaltungsgrundsätze

  1. Je jünger der Schenker bei der Übertragung ist, desto höher ist der Kapitalwert des Nutzungsrechts und desto stärker sinkt der steuerpflichtige Erwerb. Maßgeblich ist die statistische Restlaufzeit des Nutzungsrechts.
  2. Je höher der nachhaltig erzielbare Mietertrag, desto größer der Abzug, denn der Jahreswert der Nutzung bildet die Grundlage der Kapitalwertberechnung.

Wichtig: Verstirbt der Schenker innerhalb bestimmter Fristen nach der Übertragung, wird der Kapitalwert des Nießbrauchs nachträglich anhand der tatsächlichen Dauer berichtigt und die Schenkungsteuer entsprechend neu berechnet (§ 14 Abs. 2 BewG). Die maßgebliche Frist hängt vom Alter des Schenkers ab und reicht von einem Jahr bis zu zehn Jahren.

In der Praxis führt die Kombination aus Nießbrauchsabzug und persönlichen Freibeträgen, insbesondere bei gemeinsamer Schenkung beider Elternteile, in vielen Fällen dazu, dass keine Schenkungsteuer anfällt. Zugleich bleibt die wirtschaftliche Absicherung des Schenkers vollständig erhalten: Die Mieterträge stehen Ihnen bis an Ihr Lebensende zu.

 

Wie groß der Effekt im Einzelfall ist, hängt von Immobilienwert, Mietniveau und Lebensalter ab. Gemeinsam ermitteln wir den Kapitalwert Ihres Nutzungsrechts auf Grundlage der aktuellen amtlichen Vervielfältiger und beziffern Ihr konkretes Einsparpotenzial.

Immobilien-GmbH

5. Weitere Gestaltungsstrategien

Kettenschenkung über den Ehepartner

Bei der Kettenschenkung wird Vermögen über eine Zwischenstation übertragen, um zusätzliche Freibeträge zu aktivieren.

Typisches Beispiel: Ein Vater möchte seinem Kind eine Immobilie im Wert von 800.000 € übertragen, der Freibetrag von 400.000 € reicht nicht. Er schenkt deshalb die Hälfte zunächst seiner Ehefrau (Freibetrag 500.000 €). Diese schenkt ihren Anteil anschließend an das Kind weiter. Im Ergebnis nutzt das Kind zwei Elternfreibeträge von je 400.000 €, und die Übertragung bleibt vollständig steuerfrei.

Wichtig: Der Zwischenbeschenkte muss rechtlich frei über das Vermögen verfügen können. Eine vertragliche Pflicht zur Weitergabe lässt die Gestaltung steuerlich scheitern. Der Bundesfinanzhof hat die Anforderungen an Kettenschenkungen in seiner Rechtsprechung konkretisiert. Hier kommt es auf die präzise Vertragsgestaltung an.

Gestaffelte Übertragung über die 10-Jahres-Frist

Statt die gesamte Immobilie auf einmal zu übertragen, verschenken Sie Miteigentumsanteile in Etappen. 

Beispiel: Sie übertragen heute einen hälftigen Miteigentumsanteil im Wert von 400.000 € steuerfrei und nach Ablauf von zehn Jahren die zweite Hälfte.

Diese Strategie eignet sich besonders, wenn der Immobilienwert die verfügbaren Freibeträge deutlich übersteigt und ausreichend Zeit für die Nachfolgeplanung besteht. Je früher Sie beginnen, desto größer Ihr Einsparpotenzial.

Familienpool und Familiengesellschaft

Bei größerem Immobilienvermögen stößt die direkte Schenkung an Grenzen. Hier bietet sich der Familienpool an: Die Immobilien werden in eine Familiengesellschaft (häufig eine GbR oder KG) eingebracht, anschließend werden Gesellschaftsanteile schrittweise an die Kinder übertragen.

Ihre Vorteile

Wichtig: Ein rein vermögensverwaltender Familienpool (z. B. mit Mietimmobilien oder Wertpapieren) erfüllt diese Voraussetzungen regelmäßig nicht. Die Verschonungsregelungen der §§ 13a, 13b ErbStG sind grundsätzlich auf betriebliches Vermögen beschränkt. 

  • Anteile lassen sich flexibel in freibetragsgerechten Tranchen verschenken

  • Sie behalten über den Gesellschaftsvertrag Stimmrechte und Kontrolle

  • Das Vermögen bleibt gebündelt und vor Zersplitterung geschützt

  • Schutz vor dem Zugriff Dritter, etwa bei Scheidung eines Kindes, lässt sich vertraglich verankern

Wir prüfen gemeinsam mit Ihnen, ob sich der Aufwand einer Familiengesellschaft für Ihr Vermögen lohnt oder ob die direkte Schenkung mit Nießbrauch das passende Instrument ist.

6. Risiken und Fallstricke vor der Übertragung

Eine Schenkung ist grundsätzlich endgültig. Wer übereilt überschreibt, riskiert teure und teils unumkehrbare Fehler. Prüfen Sie vor jeder Übertragung diese Punkte:

Pflichtteilsergänzung

Schenkungen hebeln Pflichtteilsansprüche übergangener Angehöriger nicht ohne Weiteres aus. Nach § 2325 BGB werden Schenkungen der letzten zehn Jahre dem Nachlass anteilig hinzugerechnet, mit einer Abschmelzung um ein Zehntel pro Jahr.

Achtung beim Nießbrauch: Behalten Sie sich den Nießbrauch vor, beginnt diese Frist nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs regelmäßig nicht zu laufen. Wer Pflichtteilsansprüche reduzieren will, braucht eine andere Gestaltung als jemand, der maximal Steuern sparen will. Beide Ziele müssen sauber austariert werden.

Fehlende Rückforderungsrechte

Ohne vertragliche Rückfallklauseln kann die Immobilie in falsche Hände geraten, etwa bei Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Kindes. Gesetzliche Rückforderungsrechte bestehen nur in engen Grenzen, etwa bei Verarmung des Schenkers (§ 528 BGB) oder grobem Undank (§ 530 BGB).

Unser Rat: Ein professionell gestalteter Übergabevertrag enthält individuell zugeschnittene Rückforderungsrechte, etwa für die Fälle Insolvenz, Scheidung oder Vorversterben des Beschenkten. Sie greifen nur im Ernstfall, sichern dann aber den Rückfall der Immobilie an den Schenker.

Absicherung des Schenkers

Lassen Sie Nießbrauch oder Wohnrecht zwingend im Grundbuch eintragen, damit Ihre Rechte auch bei einem späteren Verkauf oder einer Zwangsversteigerung Bestand haben. Regeln Sie ergänzend, wer Instandhaltungskosten und Lasten trägt (§ 1041 BGB und § 1047 BGB).

Grunderwerbsteuer und Einkommensteuer

Schenkungen unter Lebenden sind grundsätzlich von der Grunderwerbsteuer befreit (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Bei Übertragungen in gerader Verwandtschaftslinie, also etwa an Kinder und Enkel, bleibt es auch bei gemischten Schenkungen mit Gegenleistungen dabei (§ 3 Nr. 6 GrEStG). Vorsicht ist bei teilentgeltlichen Übertragungen an Geschwister, Lebensgefährten oder sonstige Dritte geboten: Hier kann auf den entgeltlichen Teil Grunderwerbsteuer anfallen. Zudem kann der entgeltliche Teil beim Schenker ein privates Veräußerungsgeschäft auslösen, wenn zwischen Anschaffung und Übertragung weniger als zehn Jahre liegen (§ 23 EStG).

In der Beratungspraxis stellt dieser Test häufig eine unerwartete Hürde dar. Insbesondere Unternehmen mit hohen Liquiditätsreserven können trotz einer überwiegend operativen Geschäftstätigkeit die Voraussetzungen des 90-Prozent-Tests verfehlen und dadurch die erbschaft- und schenkungsteuerlichen Verschonungsregelungen vollständig verlieren.

Sozialrechtlicher Rückgriff

Wird der Schenker innerhalb von zehn Jahren nach der Schenkung pflegebedürftig und kann er die Kosten nicht aus eigenem Vermögen tragen, kann der Sozialhilfeträger die Schenkung über § 528 BGB zurückfordern. Auch dieses Risiko gehört in die vorausschauende Planung.

 

Die Aufstellung zeigt: Die Steuer ist nur eine Dimension der Immobilienübertragung. Zivilrecht, Erbrecht und die persönliche Absicherung des Schenkers müssen stets mitgedacht werden.

7. Schritt für Schritt: So läuft die Überschreibung eines Hauses ab

7. Schritt für Schritt: So läuft die Übertragung einer Immobilie ab

Schritt 1: Vermögens- und Familiensituation analysieren

Am Anfang steht die Bestandsaufnahme: Welche Vermögenswerte sind vorhanden, welchen steuerlichen Wert hat die Immobilie, welche Freibeträge stehen zur Verfügung und welche Schenkungen der letzten zehn Jahre sind anzurechnen? Ebenso wichtig: Wie ist Ihre eigene Versorgung im Alter gesichert und welche Erwartungen haben die übrigen Familienmitglieder? 

Eine fundierte Wertermittlung nach dem Bewertungsgesetz ist die Basis jeder belastbaren Steuerprognose. Liegt der vom Finanzamt typisierend ermittelte Wert über dem tatsächlichen Verkehrswert, kann ein niedrigerer Wert durch ein Sachverständigengutachten nachgewiesen werden (§ 198 BewG). Gemeinsam analysieren wir Ihre Ausgangslage und schaffen Klarheit über Ihre Spielräume.

Verfügung und welche Schenkungen der letzten zehn Jahre sind anzurechnen? Ebenso wichtig: Wie ist Ihre eigene Versorgung im Alter gesichert und welche Erwartungen haben die übrigen Familienmitglieder? 

Schritt 2: Gestaltung wählen

Auf Basis der Analyse fällt die Entscheidung für die passende Struktur: Schenkung mit Nießbrauchs- oder Wohnrechtsvorbehalt, gestaffelte Übertragung, Kettenschenkung oder Familienpool. 

In dieser Phase sichern wir auch Rückforderungsrechte, Pflichtteilsfragen und Ihre Versorgung vertraglich ab.

Schritt 3: Notarvertrag, Grundbucheintrag und Anzeige beim Finanzamt

Die Übertragung einer Immobilie erfordert zwingend die notarielle Beurkundung (§ 311b BGB) und die Eintragung des neuen Eigentümers im Grundbuch (§ 873 BGB). Nießbrauch oder Wohnrecht werden im selben Zug als Belastung eingetragen. Die Notar- und Grundbuchkosten richten sich nach dem Immobilienwert. 

Wichtig: Jede Schenkung ist dem Finanzamt innerhalb von drei Monaten anzuzeigen (§ 30 ErbStG). Bei notariell beurkundeten Schenkungen übernimmt der Notar die Meldung. Die Anzeigepflicht gilt auch dann, wenn aufgrund der Freibeträge keine Steuer anfällt.

Ihr nächster Schritt

Jede Vermögensnachfolge ist anders. Immobilienwert, Familienkonstellation, frühere Schenkungen und Ihre eigene Absicherung bestimmen, welche Gestaltung wirklich passt. Pauschale Lösungen führen hier schnell zu teuren Fehlern.

Klaus Düthorn begleitet Sie als Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.) und Fachberater für Nachlassgestaltung und Testamentsvollstreckung (DStV e.V.) durch den gesamten Prozess. Gemeinsam analysieren wir Ihre individuelle Situation, identifizieren steuerliche Optimierungspotenziale und entwickeln eine Übertragungsstrategie, die zu Ihrer Familie und Ihren langfristigen Zielen passt: von der Wertermittlung über die Freibetragsplanung bis zur Abstimmung mit dem Notar.

Vereinbaren Sie jetzt Ihre individuelle Steueranalyse

FAQ: Häufige Fragen zur Übertragung von Immobilien

Ist es günstiger, ein Haus zu verschenken oder zu vererben?

Die Freibeträge und Steuersätze sind identisch, die Schenkung bietet aber deutlich mehr Gestaltungsspielraum. Freibeträge lassen sich alle zehn Jahre erneut nutzen, künftige Wertsteigerungen fallen ggf. steuerfrei beim Beschenkten an und Gestaltungen wie der Nießbrauch senken die Bemessungsgrundlage. Im Erbfall steht der Freibetrag dagegen nur einmal zur Verfügung.

Ehegatten erhalten 500.000 €, Kinder 400.000 € je Elternteil, Enkel 200.000 €. Geschwister, Nichten, Neffen und nicht verwandte Personen erhalten nur 20.000 € (§ 16 ErbStG).

Alle zehn Jahre vollständig neu. Schenkungen an dieselbe Person innerhalb von zehn Jahren werden zusammengerechnet (§ 14 ErbStG). Nach Ablauf der Frist steht der volle Freibetrag wieder zur Verfügung.

Der Kapitalwert des vorbehaltenen Nießbrauchs wird vom Immobilienwert abgezogen, besteuert wird nur die verbleibende Bereicherung. Der Kapitalwert ergibt sich aus dem Jahreswert der Nutzung multipliziert mit einem altersabhängigen Vervielfältiger (§ 14 BewG). Je jünger der Schenker, desto größer die Steuerersparnis.

Es fallen Notar- und Grundbuchkosten an. Grunderwerbsteuer fällt bei reinen Schenkungen nicht an (§ 3 Nr. 2 GrEStG). Schenkungsteuer entsteht nur, soweit der Wert die Freibeträge übersteigt.

Ja, das Wohnrecht (§ 1093 BGB) sichert Ihnen das lebenslange Bewohnen der Immobilie und wird im Grundbuch eingetragen. Wer sich zusätzlich die Möglichkeit der Vermietung offenhalten will, sollte den umfassenderen Nießbrauch wählen. Beide Rechte mindern zugleich die Schenkungsteuer.

In drei Phasen 

  1. Analyse von Vermögen, Familiensituation und Freibeträgen
  2. Wahl der Gestaltung mit vertraglicher Absicherung
  3. Notarielle Beurkundung, der Grundbucheintrag und Anzeige beim Finanzamt innerhalb von drei Monaten

Die häufigsten Fehler sind fehlende Rückforderungsrechte im Vertrag und eine unzureichende eigene Absicherung. Dazu kommen übersehene Pflichtteilsergänzungsansprüche, falsch eingeschätzte Immobilienwerte und das Verschenken ohne Blick auf frühere Zuwendungen innerhalb der 10-Jahres-Frist.

Bei der Kettenschenkung wird Vermögen über eine weitere Person, meist den Ehepartner, übertragen, um zusätzliche Freibeträge zu nutzen. Sie lohnt sich, wenn der Immobilienwert den direkten Freibetrag übersteigt. Voraussetzung ist, dass die Person frei über die Schenkung verfügen kann und keine Weitergabeverpflichtung besteht.

Ja, innerhalb von drei Monaten (§ 30 ErbStG), auch wenn keine Steuer anfällt. Bei notariell beurkundeten Immobilienschenkungen übernimmt der Notar die Anzeige.

Steuerschuldner ist der Beschenkte, daneben haftet auch der Schenker (§ 20 Abs. 1 ErbStG). In der Praxis wird im Übergabevertrag häufig geregelt, wer eine etwaige Schenkungsteuer trägt. Übernimmt der Schenker die Steuer, erhöht dies allerdings die steuerpflichtige Bereicherung.

Über den Autor Klaus Düthorn: Ihr Experte für Vermögensnachfolge

Eine Immobilie ist oft das Ergebnis jahrzehntelanger Arbeit. Sie an die nächste Generation zu übertragen, ohne dass der Wertzuwachs zu großen Teilen an das Finanzamt fließt, erfordert mehr als die Kenntnis der Freibeträge: Es braucht eine Gestaltung, die Steuerrecht, Absicherung des Schenkers und den Familienfrieden zusammen denkt.

Klaus Düthorn begleitet Immobilieneigentümer, Unternehmerfamilien und vermögende Privatpersonen bei der steueroptimierten Übertragung ihrer Immobilien zu Lebzeiten, stets in enger Abstimmung mit allen Beteiligten.

Sein Ansatz verbindet steuerliche Expertise mit unternehmerischer Weitsicht. Ob Nießbrauchsvorbehalt, gestaffelte Übertragung über die 10-Jahres-Frist, Kettenschenkung oder Familienpool: Klaus Düthorn analysiert Ihre Vermögens- und Familiensituation, ermittelt den steuerlichen Wert Ihrer Immobilien, identifiziert Optimierungspotenziale und strukturiert die Überschreibung so, dass sie zu Ihrer Familie und Ihren langfristigen Zielen passt. Dabei stehen Transparenz, rechtssichere Umsetzung und die enge Zusammenarbeit mit Ihren notariellen und anwaltlichen Beratern stets im Mittelpunkt.

Qualifikationen für Ihre Vermögensnachfolge

  • Fachberater für Unternehmensnachfolge (DStV e.V.)

    Fundierte Expertise für generationenübergreifende Vermögensübertragungen, die Strukturierung von Immobilienvermögen in Familiengesellschaften und die Verzahnung privater und betrieblicher Nachfolgeplanung.

  • Fachberater für Nachlassgestaltung und Testamentsvollstreckung (DStV e.V.)

    Spezialwissen zur mehrfachen Nutzung der Freibeträge nach §§ 16, 14 ErbStG, zur Bewertung von Nießbrauch und Wohnrecht nach §§ 14, 16 BewG sowie zur steueroptimierten Gestaltung der vorweggenommenen Erbfolge unter Berücksichtigung von Pflichtteilsansprüchen.

  • Zertifizierter Testamentsvollstrecker (AGT e.V.)

    Praktische Erfahrung für die rechtssichere Umsetzung Ihrer Übergabeverträge, von Rückforderungsrechten bis zur Grundbuchabsicherung, in Zusammenarbeit mit den beteiligten Rechtsanwälten und Notaren.

  • Strategie-Entwickler (IHK)

    Gewährleistet, dass Ihre Übertragungsstrategie kein theoretisches Konzept bleibt, sondern als funktionierender Fahrplan über die 10-Jahres-Fristen hinweg konsequent umgesetzt wird.

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Sie möchten wissen, was eine Übertragung in Ihrem konkreten Fall steuerlich bedeutet? In der individuellen Steueranalyse ermitteln wir den maßgeblichen Wert Ihrer Immobilie, rechnen Ihre Freibetragssituation unter Berücksichtigung früherer Schenkungen durch und zeigen Ihnen, wie viel Steuer Sie mit Nießbrauch, Staffelung oder Familienpool einsparen können. Sie erhalten eine klare Empfehlung, welche Gestaltung zu Ihrer Familie passt und welche Schritte in welcher Reihenfolge anstehen.

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Rechtliche Grundlagen & offizielle Quellen

Weiterführende offizielle Quellen und Rechtsprechung

Hinweis: Dieser Artikel stellt keine individuelle Steuerberatung dar und kann diese nicht ersetzen. Bitte wenden Sie sich für eine auf Ihre persönliche Situation zugeschnittene Beratung an eine Steuerberatungskanzlei wie die unsere.

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